Evento da Abradi-RJ debate fusões e aquisições de empresas digitais
Evento promovido pela Abradi-RJ no dia 7 de abril no Rio de Janeiro, lançou o guia de fusões e aquisições produzido pela Abradi-RJ e teve um debate e considerações sobre o tema.
O evento contou com a participação do sócio da MSA Advogados, Marco Aurélio Medeiros, que abordou os principais cuidados que os empreendedores devem ter antes de entrar no processo de fusões e aquisições, além dos impactos e os riscos para os envolvidos, principalmente para os empreendedores.
Além disso, Marco Medeiros falou sobre as principais modalidades jurídico-contábeis nos processos de fusões e aquisições no mercado digital e as boas práticas de governança que são recomendadas para um agência digital que quer ser mais atrativa, e se valorizar num processo de M&A (Mergers and Acquisitions, em português, fusões e aquisições).
O evento foi conduzido por Fabio Medeiros, presidente da Abradi-RJ, e contou ainda com as palestras de Daltro Martins, líder do Comitê de Fusões e Aquisições da Abradi, e Michel Lent, empreendedor serial.
Negócios imobiliários e recentes decisões judiciais sobre o tema
Decisões e discussões judiciais recentes trazem impactos para os negócios imobiliários (compra, venda e locação), bem como para a estruturação patrimonial, tributária e sucessória de famílias e empresas. As notícias são boas! Vamos tratar de algumas abaixo.
Base de cálculo do valor do ITBI
O artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN) determina que a base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Valor venal, semanticamente, significa “valor verdadeiro”. No entanto, qual é o valor verdadeiro? Aquele indicado pelas partes na escritura, ou o da avaliação feita pelo Município?
As Fazenda Municipais adotam o princípio de apontar, como base de cálculo do imposto, o maior valor entre aquele indicado pelas partes na escritura e o valor de avaliação que a própria Fazenda possui em suas bases cadastrais.
Contudo, o valor de avaliação da Fazenda, por sua vez, de igual sorte é alvo de discussões: é o valor venal indicado para cálculo do IPTU, ou pode ser uma avaliação oficial diversa dos valores indicados para o IPTU?
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) resolveu a questão na tese fixada sob o rito dos recursos repetitivos (Tema n° 1.113), em julgamento de 24 de fevereiro de 2022 (Resp 1.937.821), o qual será de observância obrigatória por todos os juízes do país.
Para o STJ, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições de mercado, ou seja, não pode ser nem o valor base do IPTU, nem qualquer outra avaliação da Fazenda Municipal. Em resumo, é o valor indicado pelas partes na escritura, qualquer que seja ele.
Caso a Fazenda entenda que o valor indicado pelas partes não condiz com as condições de mercado, seja porque houve uma simulação, fraude, ou qualquer outro tipo de transação (entre partes relacionadas, p.ex.) que adotou um valor diminuto e descolado do valor verdadeiro, caberá à Fazenda instaurar procedimento de fiscalização, e provar a ocorrência das situações descritas, posto que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade.
A decisão é recente, e caberá às Fazendas Municipais atualizar o seu procedimento. Enquanto tal fato não ocorre, os contribuintes podem sofrer arbitrariedades quando da celebração de negócios imobiliários com a cobrança a maior de ITBI, caso em que deverá se socorrer do judiciário para ver o seu direito de pagar o valor correto atendido.
Data de pagamento do ITBI
Outra questão relativa ao ITBI se dá quanto ao momento em que é devido, ou seja, a sua data de pagamento. O artigo 35 do CTN determina que o fato gerador do tributo acontece na transmissão do imóvel ou dos direitos relativos ao imóvel.
A transmissão do direito de propriedade, por sua vez, só acontece quando do registro do titulo translativo (escritura, contrato social no caso de integralização, formal de partilha etc.) é feito no Registro de Imóveis.
Nessa linha, não há o que se falar em pagamento de ITBI quando da celebração da escritura de compra e venda. Ou quando do registro do contrato social, e nem em qualquer momento anterior ao registro do documento no Registro de Imóveis.
E foi essa a decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) no Recurso Extraordinário 1294969, com repercussão geral (Tema 1.124), ou seja, de observância obrigatória por todos os juízes do país. Para o STF, o ITBI só é devido no momento em que o título é registrado no RGI, não antes, não na escritura nem em qualquer outro momento.
Contudo, a lei de registros públicos (Lei n° 6.015/1973) em seu artigo 30, inciso XI, determina que os tabeliães devem exigir o pagamento do ITBI no momento da celebração do ato. Já o artigo 134, VI do CTN, aponta os tabeliães como responsáveis solidários pelos tributos devidos em razão dos atos por eles lavrados.
Para resolver a questão, o PSDB ajuizou no STF uma ação direta de inconstitucionalidade para que esses dispositivos legais sejam declarados inconstitucionais.
Mas enquanto esses dispositivos estiverem em vigor – ainda que contrariando determinação do STF –, os tabelionatos continuem a exigir o ITBI quando da lavratura da escritura, o que é uma arbitrariedade. No entanto, não se pode condená-los por tentarem se proteger da Fazenda Municipal. Dificilmente algum contribuinte conseguirá lavrar uma escritura sem pagar ITBI, salvo se requerer uma liminar judicial para tanto.
Penhorabilidade do único imóvel do fiador
A impenhorabilidade do único imóvel é conhecia, e decorre do disposto na lei n° 8.009/90.
Contudo, uma das exceções da lei é a fiança locatícia: o artigo 3°, inciso VIII é claro ao estabelecer que a impenhorabilidade não pode ser argumento de defesa para obrigações decorrentes de fiança concedida em contrato de locação.
Não obstante, o STF, em algumas decisões no passado, começou a relativizar o texto da lei, entendendo que no caso de fiança de imóvel não residencial o direito de moradia deveria se sobrepor ao crédito do locador.
Tais decisões – duas, na verdade – trouxeram considerável insegurança jurídica ao mercado imobiliário. E insegurança para o locador se traduz em dificuldade para o locatário: não raro, muitos proprietários passaram a exigir a apresentação de dois imóveis pelo fiador.
Para resolver a questão, o Supremo levou ao Plenário o tema em 8 de março de 2022, agora sob repercussão geral (Tema 1.127), e por 7 votos contra 4 foi fixada a tese de que é constitucional a penhora do único imóvel em caso de fiança locatícia, qualquer que seja a locação – residencial ou não.
Com isso, ganham todos: segurança e previsibilidade são essenciais para os negócios.
ITCMD sobre heranças no exterior
O último tópico não se restringe a negócios imobiliários, mas ao patrimônio em geral mantido no exterior por não residente, e transmitido a herdeiro ou donatário residente no país.
O STF, no julgamento do Recurso Extraordinário 851108, com repercussão geral (Tema 825), reconheceu a impossibilidade de os Estados cobrarem Imposto de Transmissão Causa Mortis (ITCMD) quando o doador ou falecido tiver residência no exterior, ainda que o herdeiro ou donatário seja residente no país.
Isso porque o artigo 155, §1°, Inciso III da Constituição Federal exige, para a cobrança, a regulamentação por Lei Complementar, a qual não foi ainda promulgada.
Até então os Estados vinham regulando a cobrança através de legislação interna, contudo, segundo o STF, os mesmos não possuem competência para tanto.
MSA promove live sobre imposto de renda
A MSA Advogados, em parceria com a CABENA e com a Múltipla Consultoria, promove no dia 5 de abril a live IR 2022: como preencher, economizar e não errar! que abordará a declaração do Imposto de Renda para Pessoa Física.
O evento será conduzido por Marco Aurélio Medeiros, sócio da MSA Advogados, que falará sobre a declaração do IR 2022 para pessoa física, modificações em relação ao ano passado, como economizar na sua declaração utilizando as seções e campos corretos para abatimentos e, no final, abrirá para dúvidas dos participantes em relação ao Imposto de Renda.
Para participar, basta preencher o formulário na página https://conteudo.msaonline.adv.br/IR2022, enviar sua inscrição e esperar o email de confirmação.
Como acontece nos eventos da MSA Advogados, o link para participação será enviado no dia da palestra, mas não se preocupe, mandaremos lembretes e novidades durante a semana.
RELP: conheça o novo “Refis” para micro e pequenas empresas
Com um nome criativo que mais parece um trocadilho em inglês – afinal, as ME e EPP estão mesmo precisando de ajuda… –, foi instituído pela Lei Complementar n° 193 de 17/03/2022 o Programa de Reescalonamento do Pagamento de Débitos no Âmbito do Simples Nacional (RELP).
A adesão deverá ser feita até o último dia útil de abril de 2022, mas o parcelamento ainda será regulamentado pelo Comitê Gestor do Simples Nacional, de modo que, nesta data, ainda não é possível aderir.
Podem entrar no parcelamento os débitos vencidos até fevereiro de 2022, e o saldo devido poderá ser quitado em até 188 parcelas.
O valor da entrada, e a redução dos encargos de multa e juros, vão depender do comparativo de faturamento do contribuinte em dois períodos: março a dezembro de 2020 com igual período de 2019.
Quanto maior a redução de faturamento de 2020 em comparação com 2019, menor o valor da entrada, e maior a redução de encargos.
A entrada será um percentual aplicado sobre o saldo total dos débitos; e sobre esse saldo, dependendo da redução de faturamento, aplica-se a redução de multa, juros e encargos legais. A tabela abaixo ajuda a demonstrar o escalonamento previsto na lei:
Depois de definido o valor da entrada, e a redução de multa, juros e encargos legais sobre o saldo, deve-se calcular o valor das 180 parcelas restantes.
O valor de cada parcela será um % do saldo devedor, escalonado de acordo com o prazo de pagamento: da 1ª à 12ª, cada parcela será de 0,4% do saldo devedor; da 13ª a 24ª, 0,5% do saldo devedor; da 25ª a 36ª parcela, cada uma será fixada em 0,6% do saldo devedor, e a partir da 37ª parcela, pega-se o saldo devedor e divide-se pelo número de parcelas restantes, que será de 144. A tabela abaixo facilita a visualização:
Cada parcela terá um valor mínimo de R$300,00.
Importante: não só a inadimplência de parcelas do Relp resultará na exclusão do contribuinte do parcelamento especial; o inadimplemento de qualquer débito tributário federal em época posterior à adesão vai causar a exclusão do parcelamento.
Isso significa que, uma vez aderido ao Relp, o contribuinte deve manter em dia, além do parcelamento, os seus pagamentos do Simples Nacional vencidos a partir daquela data.
O inadimplemento passível de causar exclusão é a falta de pagamento de 3 parcelas consecutivas ou 6 alternadas.
Economias tributárias ao alcance de todas as empresas
A carga tributária no Brasil é de quase 40% do PIB, ou seja, cerca de 4 em cada 10 reais movimentados na nossa economia, vão para arrecadação do Estado (federal, estaduais e municipais).
Com uma carga tão grande, cujo maior peso é suportado pelas empresas, torna-se fundamental ao empreendedor conhecer bem o sistema de tributação vigente. Nem sempre é fácil, o sistema tem suas complexidades, mas uma boa administração tributária pode determinar uma margem de lucro maior ou um preço final mais competitivo.
Reestruturação da empresa ou da operação, levantamento de créditos, planejamento tributário, busca por incentivos fiscais, todas são atividades lícitas e essenciais na busca de redução de custos com tributos.
Há também outras formas quando pensamos em ações judiciais. De tempos em tempos, algumas teses tributárias ganham corpo e são julgadas procedentes pelo judiciário. A mais recente julgada e modulada pelo STF foi a chamada tese do século, que retira o ICMS da base de cálculo do PIS/Cofins.
Com o julgamento positivo para o contribuinte, já surgiram as teses “filhotes”: exclusão do ISS da base do PIS/COFINS, exclusão do PIS/COFINS da própria base, exclusão do ICMS-ST, dentre outras. Todas essas teses, se acolhidas pelo judiciário, geram economia tributária mensal para as empresas, além de possíveis créditos de pagamentos feitos anteriormente.
Há outras teses, como o teto para recolhimento de contribuições do Sistema S na folha de pagamento, exclusão de descontos das contribuições previdenciárias, e tantas outras.
E é sobre esse tema o nosso mais recente vídeo disponível no canal do Youtube da MSA Advogados, feito por mim e acessível para todos que se interessam sobre o assunto.
Recuperação de tributos na folha: mito ou realidade?
Com alguma frequência o empresário recebe a proposta de um escritório de consultoria para levantar créditos de contribuições incidentes sobre a folha de pagamento.
Quando o trabalho é sério, nenhum problema. A questão, no entanto, está em diferenciar a seriedade da feitiçaria. Há os feiticeiros mal-intencionados, que vendem a completa ilusão, às vezes até ilegalidades; e há aqueles que apenas não contam a história toda para a empresa, omitindo os riscos do trabalho.
Vamos primeiro tratar do que os consultores (corretos ou não) oferecem às empresas, e depois mostraremos a diferença entre o fato e o boato.
Em regra, os supostos créditos tributários (as contribuições sobre a folha, tecnicamente, não são tributos, mas deixemos assim por enquanto) decorrem de duas espécies de pagamentos “indevidos”: (i) aqueles incidentes sobre verbas indenizatórias, posto que a contribuição previdenciária somente pode incidir sobre verbas remuneratórias, e (ii) aqueles incidentes sobre valores que não pertencem ao empregado, ou seja, não seriam nem remuneração nem indenização, de modo que deveriam ser, tais valores, excluídos da base de cálculo das contribuições previdenciárias.
A briga do primeiro grupo é antiga, o STF já decidiu a respeito de algumas delas, e outras ainda seguem na discussão. Quando existe decisão do STF, não há problema em os valores pagos a maior serem recuperados administrativamente. Um exemplo é a incidência de INSS sobre o salário maternidade: o STF decidiu pela não incidência (RE 576.967/PR), logo, a recuperação dos valões pagos sobre tais verbas é possível sem qualquer risco para o contribuinte.
A feitiçaria, no entanto, está em recuperar valores cuja discussão ainda está em aberto nos tribunais. Nem mesmo decisão no STJ é garantia de tranquilidade: a título de exemplo, o STJ entendeu pela não incidência de INSS sobre o terço de férias (Resp 1.230.957/RS), mas o STF depois entendeu de modo contrário, pela incidência (RE 1.072.485/PR). Várias empresas levantaram créditos nesse meio tempo decorrentes do INSS incidente sobre o terço de férias, fizeram compensações, pagaram honorários aos feiticeiros, e agora estão sob o risco de serem autuadas pela Receita Federal do Brasil (RFB), posto que tomaram créditos inexistentes.
O feiticeiro vai devolver os honorários? Acho difícil, mas o contador, coitado, vai ter que explicar para o cliente a origem do auto de infração, eventualmente retificar declarações, e ainda levar a culpa por não tê-lo alertado da feitiçaria lá atrás.
Em resumo:
- verbas já decididas pelo STF, podem ser levantadas e compensadas administrativamente (bem como deixar de pagá-las, se ainda estiverem entrando no cálculo da folha);
- verbas já decididas pelo STJ, considerando que o Supremo tem decido pela inexistência de questões constitucionais a serem decididas em boa parte dessas discussões, possuem risco muito baixo (porém, há algum) se levantadas e compensadas administrativamente;
- e as demais verbas ainda sob discussão devem ser levadas a juízo, só podem ter o pagamento interrompido sob liminar, e eventual levantamento, só com o trânsito em julgado da ação judicial.
Segue a relação de algumas verbas já decididas pelo STF ou STJ:
- Terço constitucional de férias: incide INSS, decisão do STF;
- Salário maternidade: não incide INSS, decisão do STF;
- Aviso prévio indenizado, 15 dias de afastamento prévios ao auxílio doença, férias indenizadas, e abono de férias: há decisões do STJ pela não incidência, e sem manifestação do STF;
- Férias gozadas, horas extras, adicionais noturno, de periculosidade e insalubridade, repouso semanal remunerado, folgas abondas por atestado médico, 13° proporcional: há decisões do STJ pela incidência, e sem manifestação do STF;
- Há ainda a tese de limitação da base de cálculo da incidência das contribuições ao sistema S (aproximadamente 5,8% do total da folha) em 20 salários-mínimos: decisões em tribunais estaduais, mas ainda sem posicionamento do STJ ou STF.
A outra fonte de levantamento de créditos são as exclusões da base de cálculo da contribuição previdenciária de valores que não pertenceriam ao empregado.
Nessa linha, o argumento é de que determinados valores descontados do empregado deveriam ser retirados da base: é o caso do IRRF, a coparticipação em plano de saúde, os 6% de desconto do vale transporte, eventual desconto do vale refeição, e qualquer outro que por lei ou pela convenção coletiva seja de desconto obrigatório.
Aqui não há ainda decisões do STJ ou do STF sobre o tema. São discussões novas, provavelmente motivadas pela famosa exclusão do ICMS da base do PIS/COFINS, a qual gerou uma onda de criatividade e uma série de novas teses excluindo valores aqui e acolá da base de tributos em geral.
Nada contra a criatividade do advogado em levar o assunto aos tribunais; não pode é um feiticeiro vender a tese como líquida e certa para o empresário, e já fazer levantamentos extrajudiciais como se o direito estivesse pacificado.
O procedimento é sempre parecido: pede uma procuração eletrônica, retifica declarações, e elabora compensações reduzindo o INSS a pagar. O empresário fica feliz, o feiticeiro leva os 20% ou 30% de honorários, e a RFB tem 5 anos para homologar a compensação – prazo no qual o tributo indevidamente compensado pode ser lançado pelo fisco com multa de 75%, juros Selic, e mais multa formal de 50% pelo indeferimento da compensação, quase triplicando a despesa.
A busca por economia tributária na folha de pagamento é sempre válida, mas como vimos, raros são os casos em que pode ser feita administrativamente sem risco.
Qual seria então o melhor caminho? Esperar uma decisão do STJ ou STF antes de levantar créditos? O problema dessa solução está na demora do judiciário: enquanto se espera, os créditos vão prescrevendo.
Por isso, quase sempre a melhor escolha é ingressar com uma ação judicial: evita a prescrição de um lado, e de outro, quando o processo transitar em julgado, o levantamento dos créditos pode ser realizado sem qualquer risco. Ainda há a chance de suspender os pagamentos ou depositá-los em juízo desde o início da ação, se obtida a liminar.
Qualquer que seja a opção, os mitos devem ser afastados, o empresário deve ouvir a história completa e assumir os riscos de forma consciente. Se não deseja risco nenhum, terá de esperar uma decisão judicial.
Crise sim, pânico não!
No Brasil, emendamos sempre uma crise na outra, e de vez em quando uma catástrofe se instala nas finanças de algumas empresas.
Dividas bancárias, tributárias, débitos com fornecedores, execuções fiscais, ações de despejo, ações trabalhistas e sufocam ainda mais empresas que já se encontram em dificuldade e com problemas para operar.
Mas, ainda assim é possível administrar esses problemas e tocar o seu negócio.
Só o planejamento caso a caso que pode resolver o problema, mas podemos listar aqui algumas situações que podem servir como guia para o caminho que se deve tomar.
1. dívidas com bancos: sempre discutir judicialmente a dívida. Normalmente, o seu gerente tem margem quase zero para negociar o débito. Também são comuns cobranças indevidas, como taxas não contratadas, juros acima do mercado e venda casada de serviços.
2. dívidas trabalhistas: o débito trabalhista é um dos poucos que atingem a pessoa física dos sócios de forma direta, então muito cuidado com ele. Por outro lado, não aumente ainda mais o passivo trabalhista porque não tem dinheiro para demitir o funcionário. Isso não tem sentido. A penalidade por demitir um funcionário e não pagar as verbas rescisórias é de um salário recebido por ele, conforme previsto no artigo 477 da CLT. Exemplo: se o funcionário recebe 2 mil por mês, é demitido sem que as verbas sejam pagas no prazo, o empregador ficará devendo, além das verbas que não pagou, mais 2 mil reais. Paga-se os 2 mil reais de multa só uma vez mais, e não todos os meses…
A empresa deve fazer todo o trâmite legal de forma correta, dar baixa na carteira de trabalho, entreguar o termo de rescisão para que ele possa sacar o FGTS, e as guias do seguro desemprego para que dê entrada. Mas pagar apenas o que for possível, e o restante negociar a forma de pagamento com o ex-funcionário.
3. dívidas tributárias: dívidas de tributos possuem uma multa de 20%, e juros calculados pela taxa Selic. A taxa Selic é a menor possível, empréstimos bancários têm taxas bem mais altas que a Selic.
No caso dos tributos, o maior problema é a multa de 20%, que somada à taxa Selic, faz com que o custo dessa dívida seja alto.
No entanto, a multa é fixa, e a taxa depende do prazo do atraso. Ou seja, quanto mais tempo se fica devendo, mais barata se torna a sua dívida. Se você atrasa 60 dias um tributo, vai pagar pouco mais de 20% de encargos, o que dá uma taxa média próxima de 10% ao mês. Já, se atrasa 60 meses, esses 20% de multa vão se diluir no tempo, e a taxa média fica mais barata do que um financiamento bancário.
Isso não é um incentivo a atrasar tributo, mas se a empresa está em dificuldades, isso deve ser levado em conta.
4. dívidas com fornecedores: vale atentar para cobranças indevidas, como juros não pactuados e honorários advocatícios em cobranças amigáveis. Diante da insistência de tais cobranças, encaminhe o caso para o seu jurídico, ou peça a discriminação da cobrança por escrito.
Muitas outras práticas podem ser aplicadas para equalizar suas finanças. É preciso cabeça fria, e buscar conhecimento para sair da crise.
E é sobre o tema que Marco Aurélio Medeiros, sócio da MSA Advogados, aborda em um vídeo produzido para esclarecer quais as saídas para empresas que estão em dificuldades. Veja o vídeo e obtenha mais informações sobre as alternativas e procedimentos.
A LGPD e a resolução nº2 da ANPD: flexibilização ou alerta?
Uma das leis mais impactantes dos últimos tempos, e que atinge diretamente as empresas é a lei Geral de Proteção de Dados – LGPD, que foi publicada em 2018 e até hoje causa dúvidas e discussões.
No intuito de minimizar seus impactos para microempresas, empresas de pequeno porte e outras figuras, o Conselho Diretor da ANPD (Autoridade Nacional de Proteção de Dados) aprovou a resolução nº 2, que flexibiliza alguns pontos da Lei 13.079/2018.
Mas o que diz essa resolução? Ela determina, dentre outros assuntos, que os chamados agentes de tratamento de pequeno porte (que chamaremos de ATPPs) não precisam de uma estrutura própria de responsáveis e de tratamento de dados. É o que entenderemos a seguir:
Primeiro, vamos recorrer à própria Resolução para entender quem são os ATPPs:
Art. 2º Para efeitos deste regulamento são adotadas as seguintes definições:
I – agentes de tratamento de pequeno porte: microempresas, empresas de pequeno porte, startups, pessoas jurídicas de direito privado, inclusive sem fins lucrativos, nos termos da legislação vigente, bem como pessoas naturais e entes privados despersonalizados que realizam tratamento de dados pessoais, assumindo obrigações típicas de controlador ou de operador;
Dentre o rol acima apresentado, destacaremos duas figuras, as ME’s e as EPP’s, que, logicamente responderão pela maior fatia dos ATPPs, mas que, conforme o artigo 3º, não se beneficiarão das vantagens da resolução caso:
• Realizem tratamento de alto risco para os titulares, preservando a possibilidade de se organizar por meio de entidade de representação de sua atividade, por pessoas jurídicas ou naturais para fins de negociação, mediação e conciliação de reclamações apresentadas por titulares de dados;
• Tenham receita bruta superior aos limites estabelecidos na Lei Complementar nº 123, de 2006 ou, no caso de startups, no art. 4º, § 1º, I, da Lei Complementar nº 182, de 2021;
• Caso pertençam a grupo econômico de fato ou de direito, cuja receita global ultrapasse os limites referidos no item anterior, conforme o caso.
Vemos que a flexibilização encampada na resolução conta com alguns limites, o que é natural, mas notamos que o tratamento permanece rígido em outros momentos, demandando uma atenção especial por parte dos ATPPs.
Um dos exemplos da flexibilização é a possibilidade de se atender à exigência de elaboração e manutenção de registro de operações de tratamento de dados pessoais de forma simplificada, o que será feito com a utilização de um modelo a ser fornecido pela ANPD.
Um outro exemplo de facilitação para a adequação à LGPD é o prazo em dobro relação às demais empresas, por exemplo, a comunicação em caso de incidentes de segurança passaria dos 2 dias úteis recomendados pela ANPD para 4 dias úteis.
Ainda em relação às facilidades criadas pela Resolução nº2, temos a possibilidade de os ATPPs se assim desejarem, se organizarem por meio do Sindicato Patronal, por pessoas jurídicas ou por pessoas naturais para fins de negociação, mediação e conciliação de reclamações apresentadas por titulares de dados.
Já em relação à necessidade de nomear um encarregado, a resolução nº2 da ANPD faculta a nomeação de um encarregado pelo tratamento dos dados pessoais, mas impõe a criação de um canal de comunicação para atender às reclamações e comunicações dos titulares de dados, prestar esclarecimentos e adotar providências.
Ou seja, ao mesmo tempo que a resolução faculta a nomeação, ela impõe que haja uma pessoa capacitada, como se encarregado fosse.
Essas são apenas algumas das novidades trazidas pela resolução nº 2, que traz uma certeza: a LGPD se mostra cada vez mais como uma lei que veio para ficar. Prova disso é que ela começa a ter a devida regulamentação por parte da ANPD, órgão integrante da Presidência da República, o que é um indício de que será aplicada, e não se adequar pode gerar problemas para as empresas que não estiverem prontas.
Medida Provisória 1.085 prevê maior segurança para compra e venda de imóveis
Recente alteração legislativa facilita e confere maior segurança na compra e venda de imóveis. Estou me referindo à Medida Provisória n° 1.085, de 27 de dezembro de 2021, que alterou a Lei n° 13.07/2015, a qual trata dos Registros Públicos.
A MP alterou o artigo 54 da lei, para prever que eventuais restrições à venda do imóvel, dívidas do proprietário, penhoras, existência de ações etc., deverão estar registradas ou averbadas na matrícula do imóvel, sob pena de não prejudicar a validade e a eficácia do negócio jurídico envolvendo o imóvel.
Quem quer comprar o imóvel precisa fazer uma investigação sobre a situação do imóvel, e também do vendedor: são certidões diversas, análises de eventuais processos em curso, dentre outras diligências indispensáveis, todas visando evitar que no futuro um credor do vendedor venha impugnar a compra e venda. Não à toa, poucas pessoas se aventuram a comprar um imóvel sem ajuda profissional.
O objetivo da MP é simplificar essa pesquisa: no lugar de buscar uma série de documentos, bastarão a certidão de ônus reais do imóvel, e as certidões fiscais do imóvel e do vendedor.
Mais do que simplificar, a mudança gera segurança, pois mesmo com toda a pesquisa hoje realizada, não se está livre de surgir um credor localizado em comarca diversa do imóvel ou da residência do vendedor, ou ainda dívidas pendentes do proprietário anterior ao vendedor, quando esse cria empresas de fachada ou operações simuladas para conseguir passar adiante um imóvel problemático.
Isso ocorrerá porque, segundo a nova redação do artigo 54 ora citado, se uma restrição não estiver averbada ou registrada na matrícula do imóvel, ela não poderá ser utilizada contra o comprador de boa-fé. É o que diz o §1°, com a seguinte redação:
“Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.”
Os artigos 129 e 130 da Lei n° 11.101/2005 tratam da venda de bens da massa falida.
E quanto aos documentos necessários para a escritura, assim estabelece o §2°:
“Não serão exigidos, para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real:
1. a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do disposto no § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e
2. a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.”
Se por um lado facilita a vida do comprador, por outro, cria uma obrigação para os credores em geral, que é providenciar a averbação de sua execução, tão logo a mesma seja aceita pelo juiz, na matrícula do imóvel do devedor.
Para isso, será necessária uma pesquisa prévia acerca do patrimônio de cada devedor, buscar certidões de distribuidores a fim de identificar escrituras lavradas na qual o mesmo tenha participado, para em seguida providenciar as averbações. Aumenta o custo para o credor.
Se a MP facilita para o comprador de boa-fé, ela dificulta para o credor.
Mas como toda MP, depende de aprovação do Congresso, sob pena de perder a eficácia e validade. Assim como pode ser modificada também. Porém, como é um tema que beneficia a todos, e não está tão sujeito a correntes ideológicas, a tendência é que se mantenha.