Maior segurança jurídica na compra e venda de imóveis
Recente alteração na legislação brasileira facilita e confere maior segurança na compra e venda de imóveis. Trata-se da Medida Provisória n° 1.085, de 27 de dezembro de 2021, que alterou a Lei n° 13.07/2015, que trata dos Registros Públicos.
A MP alterou o artigo 54 da lei, e prevê que eventuais restrições à venda do imóvel, dívidas do proprietário, penhoras, existência de ações etc., deverão estar registradas ou averbadas na matrícula do imóvel, sob pena de não prejudicar a validade e a eficácia do negócio jurídico envolvendo o imóvel.
Quem quer comprar o imóvel precisa fazer uma investigação sobre a situação do imóvel, e também do vendedor: são certidões diversas, análises de eventuais processos em curso, dentre outras diligências indispensáveis, todas visando evitar que no futuro um credor do vendedor venha impugnar a compra e venda. Não à toa, poucas pessoas se aventuram a comprar um imóvel sem ajuda profissional.
O objetivo da MP é simplificar essa pesquisa: no lugar de buscar uma série de documentos, bastarão a certidão de ônus reais do imóvel, e as certidões fiscais do imóvel e do vendedor.
Mais do que simplificar, a mudança gera segurança, pois mesmo com toda a pesquisa hoje realizada, não se está livre de surgir um credor localizado em comarca diversa do imóvel ou da residência do vendedor, ou ainda dívidas pendentes do proprietário anterior ao vendedor, quando esse cria empresas de fachada ou operações simuladas para conseguir passar adiante um imóvel problemático.
Isso ocorrerá porque, segundo a nova redação do artigo 54 ora citado, se uma restrição não estiver averbada ou registrada na matrícula do imóvel, ela não poderá ser utilizada contra o comprador de boa-fé. É o que diz o §1°, com a seguinte redação:
“Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.”
Os artigos 129 e 130 da Lei n° 11.101/2005 tratam da venda de bens da massa falida.
E quanto aos documentos necessários para a escritura, assim estabelece o §2°:
“Não serão exigidos, para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real:
- obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do disposto no § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e
- apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.”
Se por um lado facilita a vida do comprador, por outro, cria uma obrigação para os credores em geral, que é providenciar a averbação de sua execução, tão logo a mesma seja aceita pelo juiz, na matrícula do imóvel do devedor.
Para isso, será necessária uma pesquisa prévia acerca do patrimônio de cada devedor, buscar certidões de distribuidores a fim de identificar escrituras lavradas na qual o mesmo tenha participado, para em seguida providenciar as averbações. Aumenta o custo para o credor.
Se a MP facilita para o comprador de boa-fé, ela dificulta para o credor.
Mas como toda MP, depende de aprovação do Congresso, sob pena de perder a eficácia e validade, assim como pode ser modificada. Porém, como é um tema que beneficia a todos, e não está tão sujeito a correntes ideológicas, a tendência é que se mantenha
Medida Provisória 1.085 prevê maior segurança para compra e venda de imóveis
Recente alteração legislativa facilita e confere maior segurança na compra e venda de imóveis. Estou me referindo à Medida Provisória n° 1.085, de 27 de dezembro de 2021, que alterou a Lei n° 13.07/2015, a qual trata dos Registros Públicos.
A MP alterou o artigo 54 da lei, para prever que eventuais restrições à venda do imóvel, dívidas do proprietário, penhoras, existência de ações etc., deverão estar registradas ou averbadas na matrícula do imóvel, sob pena de não prejudicar a validade e a eficácia do negócio jurídico envolvendo o imóvel.
Quem quer comprar o imóvel precisa fazer uma investigação sobre a situação do imóvel, e também do vendedor: são certidões diversas, análises de eventuais processos em curso, dentre outras diligências indispensáveis, todas visando evitar que no futuro um credor do vendedor venha impugnar a compra e venda. Não à toa, poucas pessoas se aventuram a comprar um imóvel sem ajuda profissional.
O objetivo da MP é simplificar essa pesquisa: no lugar de buscar uma série de documentos, bastarão a certidão de ônus reais do imóvel, e as certidões fiscais do imóvel e do vendedor.
Mais do que simplificar, a mudança gera segurança, pois mesmo com toda a pesquisa hoje realizada, não se está livre de surgir um credor localizado em comarca diversa do imóvel ou da residência do vendedor, ou ainda dívidas pendentes do proprietário anterior ao vendedor, quando esse cria empresas de fachada ou operações simuladas para conseguir passar adiante um imóvel problemático.
Isso ocorrerá porque, segundo a nova redação do artigo 54 ora citado, se uma restrição não estiver averbada ou registrada na matrícula do imóvel, ela não poderá ser utilizada contra o comprador de boa-fé. É o que diz o §1°, com a seguinte redação:
“Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.”
Os artigos 129 e 130 da Lei n° 11.101/2005 tratam da venda de bens da massa falida.
E quanto aos documentos necessários para a escritura, assim estabelece o §2°:
“Não serão exigidos, para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real:
1. a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do disposto no § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e
2. a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.”
Se por um lado facilita a vida do comprador, por outro, cria uma obrigação para os credores em geral, que é providenciar a averbação de sua execução, tão logo a mesma seja aceita pelo juiz, na matrícula do imóvel do devedor.
Para isso, será necessária uma pesquisa prévia acerca do patrimônio de cada devedor, buscar certidões de distribuidores a fim de identificar escrituras lavradas na qual o mesmo tenha participado, para em seguida providenciar as averbações. Aumenta o custo para o credor.
Se a MP facilita para o comprador de boa-fé, ela dificulta para o credor.
Mas como toda MP, depende de aprovação do Congresso, sob pena de perder a eficácia e validade. Assim como pode ser modificada também. Porém, como é um tema que beneficia a todos, e não está tão sujeito a correntes ideológicas, a tendência é que se mantenha.
Leis que não pegam, decisões que mudam e a segurança jurídica do ambiente econômico: locações em shopping center
Semana passada tratamos da mudança de entendimento do STF quanto à impenhorabilidade do imóvel de família na locação comercial: o que se admitia desde 1990, mudou. Locadores não pode mais aceitar fiadores com apenas um imóvel residencial. Quem tiver interesse, pode acessar aqui o artigo.
Hoje vamos tratar do “vale tudo” nas locações de shopping center.
O artigo 54 da Lei n° 8.245/91 (lei de locações) admite condições diferenciadas nas locações de shopping center, quando menciona: “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.
Todos sabemos que os contratos de locação de shopping center são, na verdade, contratos de adesão. Não existem as “condições livremente pactuadas” mencionadas na lei.
Regra geral, o contrato, com suas dezenas de páginas, adicionado das “condições gerais de locação”, do “regimento interno”, e de um ou outro “regulamento” ou documento similar, calhamaço que alcança centenas de páginas recheadas de cláusulas unilaterais e não raro desleais, é entregue ao locatário e qualquer solicitação de mudança redacional se torna sumária e terminantemente ignorada.
Quanto maior o shopping, menor o espaço para discussão das condições contratuais.
Trata-se, até mesmo, de condição inerente à própria natureza da locação – no shopping center, o locador exerce outras funções além de dar o imóvel em locação e garantir a sua utilização: ele administra o empreendimento a fim de trazer movimento comercial para os seus locatários. Daí que necessita de um certo padrão, inviabilizando uma liberdade de negociação extensa para cada um dos seus locatários.
Essa é a razão de ser do artigo 54 da Lei, mas também é a justificativa utilizada por muitos locadores de shopping center para empurrar as maiores barbaridades em seus contratos.
Em resumo: o mesmo conceito que motiva as chamadas “cláusulas especiais”, inviabiliza as “condições livremente pactuadas nos contratos”, tornando-as uma raridade.
Não obstante o cenário exposto, o judiciário tem se mostrado permissivo no que tange à liberdade nos contratos de shopping center.
Por exemplo, em recente decisão (Resp 1.644.890 – PR) o STJ entendeu ser possível a previsão contratual na qual o locador repassa ao locatário os honorários de advogado contratado por ele para ingressar em juízo a fim de realizar a cobrança de valores em atraso. Não se trata de honorários de sucumbência, aquele pago pelo vencido ao advogado do vencedor, arbitrado na sentença; é a cumulação dos dois: além da sucumbência, o locatário terá que reembolsar ao locador os valores contratados com o seu advogado.
Tal condição tem sido rechaçada pelo judiciário em qualquer tipo de contrato. Até mesmo nas relações não contratuais, aquelas decorrentes de ressarcimento de dano, o judiciário não admite a inclusão do valor gasto com a contratação de advogados na lista de danos indenizáveis. Contudo, no contrato de shopping center, admitiu.
Em seu voto, o Ministro Relator infere que, mesmo em caso de contrato de adesão, a condição se mostra livremente contratada na medida em que o locatário tem a opção de não locar o imóvel. Posicionamento singular e raro, dado que o Código Civil no seu artigo 113, parágrafo 1°, incisivo IV prevê que o negócio jurídico será interpretado de modo mais benéfico à parte que não redigiu o contrato.
Por isso, os locatários de shopping center devem estar atentos ao que assinam em seus contratos. Aquela certeza de que eventuais abusos serão afastados judicialmente ficou relativizada.
Assim, aqui vão algumas recomendações para que o lojista se prepare e tenha instrumental para se defender em uma eventual contenda judicial envolvendo locações de shopping center:
(i) Primeira, e mais importante: contrate um advogado para assessorar a contratação da locação.
(ii) Documente toda a interação na fase pré-contratual: os pedidos de modificação de cláusulas; as promessas dos vendedores; os esclarecimentos para os questionamentos formulados; as negativas nas modificações solicitadas; as versões trocadas etc. Tudo isso poderá ajudar, em uma eventual briga futura, a demonstrar a inexistência de condições livremente pactuadas.
(iii) Durante o cumprimento do contrato (ou seja, durante a locação), continue documentando a interação com a administração do shopping.
(iv) Questione e documente tudo o que lhe parecer fora do contratado, e na dúvida, consulte profissionais especializados.
(v) Em caso de litígio, exija a prestação de contas quanto aos valores cobrados de condomínio de todo o período locatício – em geral, uma caixa preta.
Boa sorte!
STF afasta penhora de fiador na locação não residencial
Uma das exceções para a penhora de bem de família sempre foi a fiança locatícia. O artigo 1° da Lei n° 8.009/91 estabelece que o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.
E a mesma lei, em seu artigo 3°, elenca as exceções para a impenhorabilidade, dentre elas, por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
E assim tem sido desde então, com os locadores aceitando fiadores que apresentem, como garantia, imóveis residenciais, dada a exceção da lei. E o STF, em precedentes anteriores, votou pela constitucionalidade dos dispositivos da Lei n° 8.009/91.
Contudo, em recente decisão (RE 605.709-SP), o STF admitiu o Recurso Extraordinário, sob o argumento de que os precedentes tratavam-se de fiança em locação residencial, e o caso em exame era de locação comercial. E no julgamento, por maioria, firmou-se o entendimento de que o direito de moradia, expresso no artigo 6° da Constituição Federal, se sobrepunha à impenhorabilidade. Assim, ao menos na locação comercial, há um precedente quanto à impenhorabilidade do imóvel residencial do fiador.
Considerando que o direito de moradia é o mesmo, independentemente do tipo de locação em que o imóvel tenha sido dado em garantia, é possível que tal entendimento seja estendido também às locações residenciais.
O fato é que os locadores, a partir de agora, ficam inseguros quanto à aceitação de garantias, e passarão a exigir – pelo menos, é o que se recomenda após tal decisão – como garantia de fiança apenas imóveis comerciais, ou um fiador que possua no mínimo dois imóveis.
Claro que a vida dos locatários fica ainda mais complicada: se já não era fácil encontrar um fiador, agora a dificuldade aumenta.
O excesso de garantias, que a princípio parece benéfico para a sociedade, não raro atenta contra o próprio beneficiário. A dificuldade de se cobrar uma dívida acarreta, naturalmente, o aumento do preço da dívida (juros), a redução da oferta de crédito, e o que é mais comum, a conjugação das duas alternativas anteriores.
A própria impenhorabilidade do imóvel não tem qualquer sentido prático ou econômico: qual a diferença entre o cidadão A, que mora em seu imóvel próprio, e o cidadão B, que possui o valor do imóvel depositado no Banco, e utiliza o rendimento da aplicação financeira para pagar o seu aluguel? Por que o cidadão A, mesmo devedor, não pode ter o seu imóvel penhorado, e o cidadão B, por outro lado, pode perder todo o dinheiro depositado em uma penhora on line? Em qual mundo um imóvel vale mais, perante a justiça, do que dinheiro?
Ou outra: por que o imóvel do devedor vale mais do que o imóvel do credor? Sim, porque se a dívida é locatícia, tem origem na utilização de um imóvel: enquanto o locatário pode usar o imóvel do locador sem pagar, este não pode usar o imóvel do fiador para satisfazer o seu crédito. E se o locador usa tal rendimento para pagar, também ele, o aluguel do imóvel aonde mora? Com o calote do locatário e do fiador, não estaria ele prejudicado em seu direito de moradia?