Contratos com assinatura digital: como proceder após a alteração da Lei nº 14.620?
No ambiente judicial, havia muita discussão em relação aos contratos eletrônicos e, em especial a assinatura eletrônica. Com o passar dos anos, os tribunais passaram a reconhecer esses documentos como títulos executivos extrajudiciais, se preenchidas as demais formalidades da lei. Inclusive, esse já era o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça (1). Em relação à desnecessidade de testemunhas, ainda havia muitas decisões, ora admitindo, ora não.
Como o juiz não é obrigado a seguir o entendimento acima, quando o contrato deixava de ser cumprido, ao analisar a documentação, ainda havia risco de sugerir o ajuizamento de uma ação de execução de execução de título executivo extrajudicial, que é um processo judicial mais rápido, permitindo bloqueio de bens e penhora de contas. O problema seria o juiz não aceitasse a assinatura eletrônica, gerando discussão, recursos e, pior, em caso de “perda” do processo e, com isso, custos com honorários e despesas judiciais.
O código de processo civil foi alterado recentemente, através da lei 14.620, de 14 de julho de 2023, trazendo o seguinte:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (…) § 4º Nos títulos executivos constituídos ou atestados por meio eletrônico, é admitida qualquer modalidade de assinatura eletrônica prevista em lei, dispensada a assinatura de testemunhas quando sua integridade for conferida por provedor de assinatura.
Atualmente existem os seguintes tipos de assinatura eletrônica: Assinatura eletrônica simples, que permite identificar quem está assinando e anexa ou associa seus dados a outros dados em formato eletrônico; Assinatura eletrônica avançada, que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento. É o caso da assinatura GOV.BR; Assinatura eletrônica qualificada, que utiliza certificado digital, nos termos do § 1º do art. 10 da Medida Provisória nº 2.200-2/2001. (2)
Então a dúvida que fica é: somente o certificado digital (e-cpf e similares) atende ao disposto na lei, ou essas assinaturas digitais mais simples, que são autenticadas por e-mail ou mensagens de texto são suficientes?
Ainda não há entendimento pacificado sobre o tema (3)
Na dúvida, é melhor optar por uma empresa que emita o certificado pela IPC-Brasil. Nas decisões judiciais que, até então, tratavam do tema, era comum a aceitação apenas deste tipo de emissão. Considerando que o tema ainda novo, o melhor caminho é não arriscar.
Para evitar discussão quanto à validade da assinatura, alguns cuidados precisam ser tomados, entre eles:
- verificar se a certificadora digital está apta a gerar o documento de modo confiável. Neste site é possível consultar essa informação: https://listaars.iti.gov.br/index;
- em caso de dúvida, é possível consultar a validade do documento, através do Instituto Nacional de Tecnologia da Informação: https://validar.iti.gov.br;
- o contrato com a certificadora, em geral, precisará ser renovado e isso pode ser feito virtualmente. Esteja atento a isso.
Se a questão da assinatura eletrônica está resolvida a partir de agora, devem ser observados outros pontos, no momento da emissão do contrato, que ainda podem gerar discussão no Judiciário: não utilizar assinatura física e digital no mesmo documento – o ideal é que o contrato siga o mesmo padrão – assinaturas do contratante e contratado apenas físicas ou eletrônicas (4); as assinaturas dos contratantes devem ser feitas em curto espaço de tempo e, se possível, na data de emissão que consta no documento; a dispensa de assinatura de testemunha depende de conferência da integridade por provedor de assinatura.
Notas:
(1) É o que se verifica em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias-antigas/2018/2018-05-28_14-23_Contrato-eletronico-com-assinatura-digital-mesmo-sem-testemunhas-e-titulo-executivo.aspx
(2) Fonte: https://www.gov.br/governodigital/pt-br/assinatura-eletronica/saiba-mais-sobre-a-assinatura-eletronica
(3) É o que se vê a seguir: “(…) APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO ELETRÔNICO. ASSINATURA ELETRÔNICA. ENTIDADE NÃO CREDENCIADA NA ICP-BRASIL. REQUISITOS MÍNIMOS ACERCA DA AUTENTICIDADE E SEGURANÇA DA ASSINATURA. VERIFICAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. O Juízo de origem extinguiu a execução considerando “o fato de não haver uma presunção legal de veracidade do documento em relação ao signatário no caso daqueles assinados eletronicamente sem certificação digital emitida via ICP-Brasil, além de haver a possibilidade de as partes não admitirem como válido o meio de comprovação da autoria e integridade do documento, retira do mesmo a certeza necessária ao título de crédito, razão pela qual entendo que a execução se encontra desprovida de título, devendo ser extinta por ausência de pressuposto para sua constituição válida”. 2. Porém, acerca da presença de assinaturas eletrônicas no contrato eletrônico firmado com a apelada, foi possível verificar a presença de suas autenticidades e conformidade das referidas assinaturas com a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP Brasil, por meio do verificador de assinaturas digitais disponibilizado pelo Instituto Nacional de Tecnologia da Informação-ITI, Autoridade Certificadora-Raiz do Brasil. O documento particular acostado aos autos também apresenta código numérico e QRCode, meios esses capazes de se inferir a presença de assinatura digital. 3. Ressalta-se, também, que o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que “a assinatura digital de contrato eletrônico tem a vocação de certificar, através de terceiro desinteressado (autoridade certificadora), que determinado usuário de certa assinatura a utilizara e, assim, está efetivamente a firmar o documento eletrônico e a garantir serem os mesmos os dados do documento assinado que estão a ser sigilosamente enviados. 6. Em face destes novos instrumentos de verificação de autenticidade e presencialidade do contratante, possível o reconhecimento da executividade dos contratos eletrônicos. (…).”
(STJ – AREsp: 2290136 DF 2023/0033184-2, Relator: Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, Data de Publicação: DJ 08/03/2023)
(4) Veja: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ASSINATURA DIGITALIZADA OU ESCANEADA. AUSÊNCIA DE VALIDADE. REGULARIZAÇÃO DO VÍCIO NÃO REALIZADA PELA DEFESA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A “assinatura digitalizada ou escaneada, por se tratar de mera inserção de imagem em documento, não se confunde com a assinatura digital baseada em certificado digital emitido por autoridade certificadora credenciada, prevista no art. 1º, § 2º, III, a, da Lei n. 11.419/2006″ ( AgInt no AREsp 1173960/RJ, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 15/3/2018) 2. “A assinatura digital certificada digitalmente, por seu turno, permite a identificação inequívoca do signatário do documento, o qual passa a ostentar o nome do detentor do certificado digital utilizado, o número de série do certificado, bem como a data e a hora do lançamento da firma digital, presumindo-se verdadeiro o seu conteúdo em relação ao signatário, na forma do art. 10 da Medida Provisória n. 2.200-2, de 2001” (AgRg no AREsp 471.037/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 27/05/2014, DJe 03/06/2014). 3. Agravo regimental a que se nega provimento.
(STJ – AgRg no AREsp: 1644094 SP 2020/0004359-2, Relator: Ministro REYNALDO SOARES DA FONSECA, Data de Julgamento: 12/05/2020, T5 – QUINTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/05/2020)
Recuperação Judicial: uma saída para o endividamento empresarial
Uma das possibilidades para tratamento do endividamento empresarial, é o processo de Recuperação Judicial, que possibilita a suspensão das cobranças dos credores em geral, exceto o credor fiscal e credores bancários ou com garantia real, que possuírem algumas garantias específicas nos seus contratos. Se o juiz suspender as cobranças, a moratória será de pelo menos 180 dias.
Após essa determinação do juiz, o devedor deve apresentar um plano de recuperação, em que informará como pretende pagar os credores. A lei permite muitas possibilidades, inclusive redução de salário e carga horária, além de possibilitar venda de bens, sem sucessão dos credores. Apesar de não ser uma ‘regra’, geralmente o devedor apresenta uma programação de pagamento com carência (em média, de 5 anos); pagamento com deságio (em geral, 50% do valor sem correção ou com correção por índices menos vantajosos); pagamento parcelado, que considera se o credor continuou vendendo ou concedendo crédito (geralmente em 20 anos).
Também é possível parcelamento tributário diferenciado dos débitos federais. Se houver lei própria, o mesmo caberá em relação às dívidas municipais e estaduais. Modo geral, há uma redução do valor e o parcelamento é mais longo.
Apesar das vantagens acima, o devedor precisa estar com a contabilidade regular e ser registrado há mais de 2 anos. Como possível falência neste processo judicial, em que haverá apuração da contabilidade, se ocorrer a quebra, a irregularidade da escrituração é crime falimentar, além dos administradores ficarem impedidos de administrar negócios por, pelo menos, 3 anos a contar da falência.
É comum que o mercado deixe de conceder crédito, além da possibilidade de discussão com alguns contratantes, pois a maioria dos contratos prevê rescisão em caso de recuperação judicial. Da mesma forma, a recuperanda precisará de autorização judicial para alguns atos negociais, havendo fiscalização do juiz, Ministério Público e administrador judicial nestes processos judiciais.
Por fim, outra questão a ser considerada é o alto custo destes processos judiciais, já que será necessário pagar as custas e editais judiciais, assessoria contábil e de gestão (antes e durante a Recuperação Judicial), bem como custos com eventual perícia prévia, até 5% do montante do endividamento para o administrador judicial, plano de recuperação, para realização de assembleia, entre outros.
Existem dois outros mecanismos processuais previstos na mesma lei (Lei nº 11.101/2005): a recuperação extrajudicial (que depende de uma negociação prévia com os credores); e a recuperação judicial com base em plano especial, destinada às pequenas empresas (ME ou EPP – neste caso a lei permite parcelamento das obrigações em até 36 meses). No entanto, são processos judiciais menos comuns na prática. Além disso, há a possibilidade de um procedimento pré-insolvencial, que pode ser antes ou durante os demais processos judiciais acima, visando solucionar uma questão urgente, se for uma das hipóteses previstas em lei.
MSA garante indenização a criança especial por parte de escola no Rio de Janeiro
A vida das famílias das crianças especiais não é nada fácil e, infelizmente, a defesa dos direitos dessas crianças, geralmente, só é resolvido com processo judicial.
E não foi diferente com uma criança de 6 anos de idade, em que um colégio da elite da Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, negou-lhe a matrícula. Diagnosticada dentro do transtorno no espectro autista (TEA), haveria necessidade de mediação escolar e cuidados especiais em sala de aula, para viabilizar a superação das dificuldades enfrentadas quanto à organização de tarefas, de acordo com seu nível de aprendizagem, estímulo no seu progresso, bem como incentivo no contato / interação com outras crianças.
Obviamente, essa situação causa nos pais uma sensação imensurável de impotência e uma insegurança quanto ao ambiente escolar dos seus filhos. E o problema já se inicia antes mesmo do fechamento da matrícula. Neste caso, inicialmente a escola informou a existência de vagas, mas após saber que a criança é autista, o discurso mudou e não tinha mais vaga para matrícula do aluno.
E negar vaga a uma criança autista, não fere apenas a dignidade desta criança e sua família, também fere o direito de todos os alunos daquela escola, de conviver e aprender diariamente com a diversidade.
Só que no caso desta família, a busca por uma resposta para o tratamento desumano ao seu filho, veio de uma decisão judicial, muito bem fundamentada, que pontuou de modo brilhante a legislação sobre o tema:
“A Lei nº 9394/96, que estabeleceu diretrizes e bases da educação, em seu art.58, dispõe que se entende por educação especial a modalidade de educação escolar oferecida preferencialmente na rede regular de ensino, para educandos com deficiência, transtornos globais do desenvolvimento e altas habilidades ou superdotação. E, em seu §1º, estabelece que, haverá, quando necessário, serviços de apoio especializado, na escola regular, para atender às peculiaridades da clientela de educação especial. Por sua vez, a Lei nº 12.764/2012 instituiu a Política Nacional de Proteção dos Direitos da Pessoa com Transtorno do Espectro Autista, assegurando à efetiva integração do estudante à vida em sociedade e garantindo-lhe acesso à educação especial, principalmente no tocante a sua permanência e aprendizagem, de forma a concretizar, assim, os preceitos fundamentais. Cabe destacar, ainda, que a Lei 13.146/2015, que se destina a assegurar e a promover o exercício dos direitos das pessoas com deficiência, no tocante ao sistema educacional privado, trouxe no § 1º, do artigo 28, vedação legal de cobrança adicional na mensalidade para se fazer cumprir a inclusão plena.”
É claro que uma decisão judicial, por si só, não vai resolver as diversas intempéries a que são submetidas as crianças especiais, mas a condenação em dano moral, tal como aconteceu neste processo judicial, traz um acalanto às famílias que vivem cotidianamente esses problemas.
E a MSA Advogados se orgulha de ser o escritório jurídico que defende o interesse dessa família através do processo judicial nº 0801791-70.2022.8.19.0203.
Proteção das ‘marcas de posição’
Tive um insight criativo para o meu produto ou serviço… um elemento que vai tornar o sapato, bolsa, roupa etc., com um visual distintivo dos demais existentes no mercado, dando singularidade à minha marca.
Posso proteger isso?
A resposta até então era de que não havia previsão para isso no direito brasileiro. A Lei nº 9.279/1997 traz proteção aos elementos ‘visualmente perceptíveis’ (artigo 122), mas não trata das marcar de posição, que são elementos capazes de distinguir um produto ou serviço dos demais a partir de um sinal diferenciador.
Para ficar mais fácil de visualizar: o sapato com colado diferenciado; a bolsa com uma alça peculiar; a roupa com acabamento inusitado.
A partir de outubro de 2021, o INPI – Instituto Nacional da Propriedade Industrial, órgão responsável no Brasil pelo registro das marcas, passará a realizar o registro das ‘marcas de posição’.
Com isso, será possível proteger essas marcas e, mais que isso, dar mais segurança em caso de eventual necessidade de discussão jurídica, possibilitando, também, a cessão e o licenciamento deste direito, inclusive perante o INPI.
Esse avanço vai permitir maior mobilidade aos detentores destes direitos, que poderão inclusive comunicar as operações destes direitos junto ao INPI, trazendo maior segurança jurídica e valor agregado para os negócios que englobem as marcas de posição.
Locações na pandemia: shopping, condomínio, IGPM, CTO, renegociações e outras questões
Nesse início de 2021, o IGPM acumulado dos últimos 12 meses foi de 28%, sendo 5 a 6 vezes maior que outros índices como o IPCA, que está próximo de 4%, e o INPC, que ficou em 5%.
Em razão do conjunto de preços calculados pelo índice, o IGPM é muito mais impactado pelo dólar e por comodities internacionais. Por isso, está descolado da inflação interna do país, e sua utilização como fator de reajuste locatício deixou de cumprir a função reparatória do poder de compra da moeda, para se tornar mero enriquecimento ilícito do locador.
Sob esse fundamento, várias decisões judiciais têm alterado os índices de reajustes de contratos de locação.
A MSA Advogados, por exemplo, conseguiu decisões favoráveis tanto no Rio de Janeiro quanto em São Paulo para os seus clientes em relação a isso.
Outros temas têm permeado a relação entre locadores e locatários durante a pandemia: cobrança de aluguel durante lockdowns, cobrança de condomínios em shoppings centers, influência da pandemia nas renovatórias em curso, pagamento de multas nas rescisões antecipadas, redução dos valores da res sperata (ou cessão de uso, licença de uso, dentre outros nomes para as tradicionais “luvas”), cobrança ou não de encargos por atraso, descontos etc.
Em todos esses casos a base é mesma: a redução de público consumidor influencia negativamente o valor locatício do ponto, logo, o contrato precisa ser reequilibrado.
Nas locações de shopping center há um agravante: o locador não é um mero proprietário que cede o uso do seu imóvel em troca de uma remuneração mensal; ao contrário, ele assume a função de trazer consumidores para o seu locatário proporcionando-lhe faturamento, e por isso sua remuneração não é fixa, mas um pedaço desse faturamento. Essa atividade é o que se chama de “tenant mix”.
O tenant mix justifica, ainda, a legalidade de cláusulas especiais no contrato de locação em shopping center (Art. 54 da Lei n° 8.245/91), tais como o aluguel proporcional, o aluguel em dobro em determinados meses, cobrança de fundo de promoção, e assim por diante.
Tendo isso em mente, se por conta da pandemia o tenant mix perde eficácia, e o locador não consegue mais proporcionar o faturamento do locatário, naturalmente que a remuneração por tal atividade – o aluguel e outras taxas – deve ser reduzida em igual medida.
Um argumento comumente utilizado pelos locadores/administradoras de shoppings é a força maior, a imprevisibilidade da pandemia, a partilha do risco de negócio etc. Bem, o tenant mix é atividade do locador, e como toda atividade econômica, seu risco deve ser assumido pelo seu titular, não por terceiros. Não há sentido na transferência desses riscos para o locatário, o qual já suporta os riscos de sua própria atividade: não raro, mesmo com os descontos, reduções etc., ainda assim o locatário quebra e precisa lidar com bancos, funcionários, fornecedores e toda sorte de credores, inclusive o locador.
Ou seja, com menos público e menos faturamento, o ponto comercial vale menos. Qualquer ativo é valorado pelo retorno que pode gerar. Se o retorno cai, o valor do ativo segue o mesmo destino. E tal fato se aplica a toda e qualquer locação.
A MSA Advogados já obteve decisões favoráveis para redução de aluguéis também em locações normais, aquelas fora de shopping center. A motivação é a mesma.
Voltando aos casos dos shoppings, entra ainda nessa discussão a res sperata, o fundo de promoção e o condomínio. A res sperata, as tradicionais “luvas”, que nas locações de shopping ganham nomes diversos (CDU, LDU, etc.), se caracterizam como o preço cobrado pelo locador por ter cedido o ponto ao locatário, por ter dado a ele o direito de ocupar um determinado espaço comercial com as benesses que a lei de locações prevê nesses casos, sobretudo o direito à ação renovatória (Art. 51 da Lei n° 8.245/91). Tal valor geralmente é parcelado ao longo do contrato, ou por uma boa parte do prazo contratual.
Ora, se o ponto reduziu de valor por força da pandemia, a manutenção da res sperata nos mesmos patamares inicialmente negociados vai representar um desequilíbrio contratual. De maneira que também ela está suscetível de revisão judicial.
Outras despesas, tais como condomínio e fundo de promoção, juntamente com o aluguel compõem o chamado CTO – custo total de ocupação. Em seu planejamento, o que o locatário contabiliza é o CTO, não o aluguel em separado. Naturalmente que o CTO é suportável ou não dependendo do faturamento proporcionado pelo tenant mix. Se o faturamento cai, deve o CTO como um todo ser revisto, e não somente o aluguel.
As decisões judiciais têm levado em conta o peso das despesas acessórias à locação, seja por sua redução lógica em decorrência de fechamentos e redução de horários de funcionamento – afinal, estabelecimento fechado gera menos despesas comuns –, seja pela sua composição no CTO, quando comparado com a performance do locatário.
A pandemia introduziu modificações significativas no ambiente de negócios, e os ajustes dos aluguéis comerciais não podem ser diferentes. E o judiciário tem sido sensível a esse novo cenário, analisando cada caso sob a luz dessa nova realidade.
Locações na pandemia: shopping, condomínio, IGPM, CTO, renegociações e outras discussões
O IGPM bateu 28% no acumulado de 12 meses, enquanto o IPCA está próximo de 4% e o INPC em 5%.
Em razão do conjunto de preços componentes do índice, o IGPM é fortemente influenciado pelo dólar e por comodities internacionais. Claramente está descolado da inflação interna do país, e sua utilização como fator de reajuste locatício deixou de cumprir a função reparatória do poder de compra da moeda, para se tornar mero enriquecimento ilícito do locador.
Sob esse fundamento, várias decisões judiciais têm alterado os índices de reajustes de contratos de locação. A MSA Advogados conseguiu decisões favoráveis tanto no Rio de Janeiro quanto em São Paulo para os seus clientes.
Outros temas têm permeado a relação entre locadores e locatários durante a pandemia: cobrança de aluguel durante lockdowns, cobrança de condomínios em shoppings centers, influência da pandemia nas renovatórias em curso, pagamento de multas nas rescisões antecipadas, redução dos valores da res sperata (ou cessão de uso, licença de uso, dentre outros nomes para as tradicionais “luvas”), cobrança ou não de encargos por atraso, descontos etc.
Em todos esses casos a base é mesma: a redução de público consumidor influencia negativamente o valor locatício do ponto, logo, o contrato precisa ser reequilibrado.
Nas locações de Shopping Center há um agravante: o locador não é um mero proprietário que cede o uso do seu imóvel em troca de uma remuneração mensal; ao contrário, ele assume a função de trazer consumidores para o seu locatário proporcionando-lhe faturamento, e justo por isso sua remuneração não é fixa, mas um pedaço desse faturamento. Essa atividade é o que se chama de “tenant mix”.
O tenant mix justifica, ainda, a legalidade de cláusulas especiais no contrato de locação em shopping center (Art. 54 da Lei n° 8.245/91), tais como o citado aluguel proporcional, o aluguel em dobro em determinados meses, cobrança de fundo de promoção, dentre outras.
Ora, se por conta da pandemia o tenant mix perde eficácia, e o locador não consegue mais proporcionar o faturamento do locatário, naturalmente que a remuneração por tal atividade – o aluguel e outras taxas – deve ser reduzida em igual medida.
Um argumento comumente utilizado pelos locadores/administradoras de shoppings é a força maior, a imprevisibilidade da pandemia, a partilha do risco de negócio etc. Ora, o tenant mix é atividade do locador, e como toda atividade econômica, seu risco deve ser assumido pelo seu titular, não por terceiros. Descabe a transferência desses riscos para o locatário, o qual já suporta os riscos de sua própria atividade: não raro, mesmo com os descontos, reduções etc., ainda assim o locatário quebra e precisa lidar com bancos, funcionários, fornecedores e toda sorte de credores, inclusive o locador.
Ou seja, com menos público e menos faturamento, o ponto comercial vale menos. Qualquer ativo é valorado pelo retorno que pode gerar. Se o retorno cai, o valor do ativo segue o mesmo destino. E tal fato se aplica a toda e qualquer locação.
A MSA Advogados já obteve decisões favoráveis para redução de aluguéis também em locações normais, aquelas fora de shopping center. Como dito, a motivação é idêntica à acima comentada.
Voltando aos casos dos shoppings, entra ainda nessa discussão a res sperata, o fundo de promoção e o condomínio.
A res sperata, as tradicionais “luvas”, que nas locações de shopping ganham nomes diversos (CDU, LDU, etc.), se caracterizam como o preço cobrado pelo locador por ter cedido o ponto ao locatário, por ter dado a ele o direito de ocupar um determinado espaço comercial com as benesses que a lei de locações prevê nesses casos, sobretudo o direito à ação renovatória (Art. 51 da Lei n° 8.245/91). Tal valor geralmente é parcelado ao longo do contrato, ou por uma boa parte do prazo contratual.
Ora, se o ponto reduziu de valor por força da pandemia, a manutenção da res sperata nos mesmos patamares inicialmente negociados vai representar um desequilíbrio contratual. De maneira que também ela está suscetível de revisão judicial.
Outras despesas, tais como condomínio e fundo de promoção, juntamente com o aluguel compõem o chamado CTO – custo total de ocupação. Em seu planejamento, o que o locatário contabiliza é o CTO, não o aluguel em separado. Naturalmente que o CTO é suportável ou não dependendo do faturamento proporcionado pelo tenant mix. Se o faturamento cai, deve o CTO como um todo ser revisto, e não somente o aluguel.
As decisões judiciais têm levado em conta o peso das despesas acessórias à locação, seja por sua redução lógica em decorrência de fechamentos e redução de horários de funcionamento – afinal, estabelecimento fechado gera menos despesas comuns –, seja pela sua composição no CTO, quando comparado com a performance do locatário.
A pandemia introduziu modificações significativas no ambiente de negócios, de modo que os ajustes locatícios não podem se manter indiferentes à realidade que agora se impõe. E o judiciário tem sido sensível a esse novo cenário, analisando cada caso de acordo com as suas particularidades.
Revisão de valores de locação em shoppings durante a pandemia
O alto custo da locação em shopping center sempre foi justificado pela grande circulação de pessoas nestes empreendimentos, trazendo ao locatário / lojista uma clientela ‘pronta’. Com isso, sempre foi de praxe a cobrança de aluguel percentual em torno de 7% do faturamento, mas com o pagamento de um aluguel mínimo fixado em contrato, 13º aluguel no mês dezembro, além de condomínio, ‘taxa’ de propaganda, entre outros encargos, em que os valores são geralmente corrigidos pelo IGPM. Isso sem contar que o locatário tem que pagar luvas (CDU), no início da locação.
Mas a pandemia mudou tudo isso… o fechamento dos shoppings gerou faturamento zerado dos seus lojistas. Mesmo após a abertura gradual do comércio, o que se viu foi … shopping vazios, lojas fechadas, faturamento muito menor do que o mesmo período no ano anterior. E a ‘ameaça’ constante de restrição de funcionamento – que acabou acontecendo em algumas cidades brasileiras no mês de março de 2021, tornou muito incerto o cenário futuro.
E toda essa crise trouxe consigo um verdadeiro cabo de guerra entre shoppings e seus lojistas, que acabaram recorrendo ao Judiciário, para tentar reequilibrar os contratos de locação e, em alguns casos, os contratos de CDU (luvas), já que esses contratos foram fortemente atingidos pela pandemia, que nada mais é do que uma força maior, capaz de possibilitar a revisão judicial destes contratos.
Se por um lado a crise atingiu a todos, é coerente que os prejuízos sejam partilhados, o que, por si só, permite a revisão contratual. Só que a briga vai além disso: não há mais a justificativa que permitia os altíssimos encargos destas locações: a clientela de antes não existe mais… e dizem os especialistas que ela foi definitivamente diminuída.
A partir disso, várias decisões passaram a determinar a redução dos custos destas locações no Judiciário, reduzindo o aluguel, condomínio, fundo de propaganda, afastando o 13º aluguel, além de reduzir a cobrança da CDU e alterar o índice de reajuste baseado em IGP, para índices mais próximos dos percentuais da inflação atual.
Sobre os contratos com reajuste pelos índices IGP, tais como o IGPM e IGP-DI, os respectivos percentuais simplesmente triplicaram em relação às medias anuais anteriores, por isso a revisão do índice também passou a ser objeto de discussão, para a substituição por um índice mais condizente com os níveis de inflação atuais.
Essas decisões, em geral, estão determinando uma redução temporária dos encargos, pelo período de duração da pandemia, já que o futuro dos contratos de locação em shopping center ainda está muito incerto. Por isso, o momento ainda é instável para pedidos de revisional de aluguel, já que nestes processos judiciais, a intenção é uma redução definitiva do valor do aluguel até o final do contrato locatício, havendo necessidade de perícia para constatação dos valores de mercado, o que torna o processo muito mais caro e arriscado.
A MSA advogados foi um dos primeiros escritórios a obter judicialmente a redução de aluguel de imóvel não residencial na capital fluminense, cuja decisão continua produzindo efeitos até agora (processo judicial nº 0095580-54.2020.8.19.0001). E continua obtendo decisões favoráveis, inclusive para a redução de CDU, como se vê nas decisões abaixo.
“Assim, concede, este Juízo, parcialmente, a tutela provisória requerida para que sejam reduzidos os aluguéis mínimos, dos meses de abril a maio de 2020, em 50% e dos meses de junho a dezembro de 2020, em 20%, quando comércio, principalmente em shoppings, voltaram à sua normalidade, sem restrições de funcionamento. Quanto aos encargos condominiais, custos de ar-condicionado, de energia elétrica e parcelamento de cessão de direitos de integrar a estrutura do Barra Shopping, pelos mesmos motivos acima, devem ser reduzidos, nas mesmas proporções do aluguel mínimo, mas somente no período de 18/03/20 a 10/06/2020, inclusive os extremos, pois a partir de 11/06/2020, o Barra Shopping voltou a funcionar com todos os serviços relativos ao condomínio em si como limpeza, segurança, ar-condicionado, energia elétrica etc. Concede-se, aos Réus, prazo de 20 dias para implementarem as tutelas concedidas, com a apresentação à Autora de novos boletos de cobrança, na forma acima, corrigidos somente pela UFIR-RJ, sob pena de multa diária de R$500,00, ficando ciente, a Autora, de que, apresentados tais boletos, devem ser pagos de imediato, sob pena de cancelamento da tutela provisória. 3) Diante do comparecimento espontâneo dos Réus, desnecessárias as citações dos mesmos. 4) Intimem-se, os Réus, para ciência e cumprimento da tutela provisória, acima deferida. 5) Intime-se, a Autora, para aditar a Inicial (CPC, art. 303, § 1º, inc. I), em 15 dias.” (processo nº 0032650-55.2020.8.19.0209 – shopping na Barra da Tijuca)
“Daí porque DEFIRO PARCIALMENTE a tutela, para: a) determinar a redução provisória em 50% do valor das cotas de condomínio (encargos comuns) até 03/2021; b) determinar a redução provisória em 70% do valor de fundo de promoção e propaganda até 03/2021; c) determinar a isenção provisória no pagamento do 13º aluguel; Intimem-se as partes, com urgência. Fica a parte ré autorizada a emitir regularmente os boletos, conforme requereu. Providencie o cartório a transferência dos valores de fls. 158/159, na forma em que foi requerida pelos réus às fls. 197. Intime-se a parte autora para eventual aditamento, como pugnou em sua petição. Após, a despeito da petição do index 175, os réus eventualmente terão nova oportunidade de apresentar contestação.” (processo nº 0039180-75.2020.8.19.0209 – shopping na Barra da Tijuca)
O Judiciário e a Recuperação Judicial para Associações e Cooperativas
Tradicionalmente a Lei de Recuperação de Empresa e Falência é aplicável apenas aos empresários individuais e sociedades empresárias. Leia-se: empresários individuais, sociedades empresárias e Eireli – empresas individuais de responsabilidade que exerçam atividades empresárias.
Isso ocorre no sistema brasileiro, pois adotamos duas espécies de tratamento da insolvência. Um para os empresários (recuperação de empresas e falências); e outro destinado aos não empresários (insolvência civil, que não prevê a possibilidade de recuperação). Ou seja, isso nos diferencia do direito americano, alemão, português, entre outros, já que nestes países o tratamento desta matéria é único, pois todas as pessoas estão sujeitas ao mesmo regramento, havendo apenas alguns benefícios ou normas específicas para determinados sujeitos.
E até recentemente os tribunais eram bastante criteriosos na análise da legitimidade para os pedidos de recuperação judicial, possibilitando o acesso a este favor legal apenas para os empresários, como consta de modo expresso no art. 1º da Lei nº 11.101/2005.
Diante da crise dos últimos anos e, em especial, após a pandemia, alguns produtores rurais e cooperativas começaram a pleitear recuperação judicial, que foram deferidas pelos tribunais. O mesmo aconteceu com uma associação tradicional carioca, entre outras recuperações judiciais que estão sendo deferidas Brasil a fora (Processo judicial nº 8074034-88.2020.8.05.0001 – Hospital Evangélico da Bahia).
Em relação aos produtores rurais, a jurisprudência firmou entendimento de que é possível o deferimento da recuperação judicial, desde haja registro na junta comercial e atividade regular há mais de 2 anos (art. 48, Lei nº 11.101/2005).
Isso porque o Código Civil permite a opção aos empresários rurais entre o sistema civil e empresarial, bastando o registro na junta comercial para que haja equiparação aos empresários. Quanto ao prazo de 2 anos de registro prévio para o pedido, o entendimento foi de que não é necessária a migração do regime há mais de 2 anos, se o ruralista desempenhar sua atividade regularmente por este período (ver: STJ – Resp: 1800032 MT 2019/0050498-5, Relator: Ministro Marco Buzzi, Data de Publicação: DJe 10/02/2020).
No caso das cooperativas, sempre houve discussão quanto ao tratamento não empresarial a elas destinado, uma vez que existem grandes estruturas neste formato no Brasil. Acontece que a própria legislação dá tratamento civil às cooperativas (art. 982, CC/2002), o que afastaria a possibilidade de pedido recuperacional. Apesar disso, algumas cooperativas obtiveram deferimento de recuperação judicial, inclusive cooperativas de plano de saúde (como se vê – Processo judicial nº 0812229-78.2020.8.15.2001. Requerente: Unimed Norte Nordeste – Federação Interfederativa das Sociedade Cooperativas de Trabalho Médico).
Especificamente sobre as cooperativas de plano de saúde, além da sua natureza civil, ainda foi superado um outro grande obstáculo: é uma atividade regulada pela Agência Nacional de Saúde (ANS), que possui a função de promover o regime especial, para tentativa de reestruturação dos seus supervisionados.
As associações, por sua vez, são estruturas sem fins lucrativos e de natureza civil, o que as torna ainda mais distantes dos empresários, pois seu modo de operação está destinado apenas ao cumprimento da atividade e não havendo a busca pelo lucro. Apesar disso, houve o deferimento da recuperação judicial da Universidade Cândido Mendes no Rio de Janeiro, confirmado pelo Tribunal Carioca (Processo Judicial nº 0093754-90.2020.8.19.0001 – Requerente: Associação Sociedade Brasileira de Instrução).
Esse fenômeno demonstra o alargamento da legitimidade para pedir recuperação judicial, ou seja, o aumento de pessoas que podem pleitear esse favor legal. E esse movimento está do Judiciário, que vem percebendo e ratificando que o sistema atual é insuficiente para tratar das questões de crise financeira das atividades econômicas em geral.
Tal mudança é muito bem-vinda. Inclusive, apesar de algumas questões aqui tratadas ainda não terem sido analisadas pelos Tribunais Superiores, deve ser um caminho sem volta, já que as recuperações estão sendo processadas, as dívidas suspensas e os efeitos sobre os interessados se confirmando no tempo.
Enquanto o legislador não traz uma norma de unificação do sistema de recuperação e falência para todas as pessoas, o Judiciário precisa estar atento ao movimento econômico, possibilitando que outras pessoas possam utilizar dos benefícios da lei recuperacional.
Protesto de dívidas em tempos de pandemia
Uma das questões que veio à tona a partir da pandemia do novo coronavírus, é a possibilidade, ou não, de protesto dos títulos de dívidas emitidos a partir dos negócios firmados entre empresas, tais como cheques, duplicatas, notas promissórias, boletos, entre outros.
Antes disso, é bom esclarecer que o protesto é feito perante um cartório de protesto de títulos e documentos (Lei nº 9.492/1997), visando dar publicidade ao débito não pago, o que vai acarretar uma negativação do nome do devedor, dificultando a liberação de crédito.
Na maioria das operações de compra e venda de mercadorias entre empresas, por exemplo, é emitida uma nota fiscal / fatura e desta o boleto bancário do valor do débito (que espelha uma duplicata), com uma data de vencimento determinada.
Um dia útil após o vencimento deste título, a dívida já pode ser cobrada, pois o devedor estará em mora. E, da mesma forma, o título poderá ser protestado, para tornar pública a inadimplência do devedor. Se houver um contrato firmado entre as partes em relação à operação que originou a emissão do título, este deve ser obedecido, ainda que contenha regras diferentes das estabelecidas pela lei, como por exemplo, a impossibilidade de protesto antes de 30 dias do vencimento.
Mas essas regras são mantidas em caso de uma pandemia? O título pode ser cobrado? Pode ser protestado? Salvo se houver contrato entre as partes em sentido diverso, a obrigação é devida, podendo ser cobrada, protestada e ajuizada após o vencimento.
Nas hipóteses de caso fortuito e de força maior, ou seja, se sobrevier uma situação imprevisível, tal como aconteceu no caso da pandemia da Covid-19, existem regras para as obrigações em geral, que se aplicam aos títulos de crédito, havendo o afastamento dos prejuízos da mora, entre eles os juros, multas e perdas e danos. É o que prevê o art. 393 do Código Civil de 2002.
Como o protesto da dívida é feito pelo valor principal, não haverá dúvida quanto ao montante a ser indicado no momento do apontamento ao protesto. O que pode acontecer é uma discussão da aplicação das regras de caso fortuito e de força maior, o que afastaria juros, multas, indenização por perdas e danos.
Assim, objetivamente, é possível protestar títulos durante a pandemia. Ainda que exista discussão quanto à mora, juros, indenizações, o valor principal é indiscutível, dado que a operação já foi realizada. Vale a ressalva de que a organização dos cartórios de protesto é estadual, sendo que em alguns Estados o apontamento ao protesto está suspenso, por causa do estado de calamidade em decorrência da pandemia. Nesses casos, estará inviabilizada a possibilidade de protesto, mas por uma questão unicamente de funcionamento cartorário.