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O que é melhor, manter os bens em uma empresa patrimonial, ou em um fundo de investimento imobiliário (FII) fechado?

A resposta depende das operações e da estrutura utilizada pelo proprietário (ou grupo de proprietários) do patrimônio.

Tributação

Os fundos não possuem personalidade jurídica, sua natureza é de condomínio. Desse modo, o resultado de sua atividade é obtido pela sua carteira, não por uma entidade personificada.

De maneira que fundos em geral, abertos ou fechados, não sofrem tributação em razão das operações que realizam. Isso vale para fundos imobiliários, fundos de ações, fundos de renda fixa e qualquer outro.

A tributação ocorre na pessoa do quotista: o IR é retido no momento do recebimento de lucros, dividendos ou resgate/amortização de suas quotas.

Os fundos imobiliários negociados em bolsa, com mais de 50 quotistas, são isentos também na tributação da distribuição de resultados (Art. 40 da IN 1585/2015).

Contudo, nos fundos fechados a tributação no repasse de lucros aos quotistas é de 20% (Art. 35, §1° da IN 1585/2015). E o fundo não pode represar resultados, devendo repassar semestralmente 95% dos resultados apurados segundo o regime de caixa (§2° do dispositivo acima).

Considerando que a tributação de uma holding patrimonial no lucro presumido varia entre 11,33% e 14,53%, de acordo com o faturamento, uma comparação de alíquotas ficaria assim:

Claro que cada caso demanda uma análise específica, pois nem tudo que se recebe de aluguel significa resultado. No comparativo acima, essa foi uma premissa apenas para viabilizar a comparação direta, e dar uma ideia do panorama.

Custos administrativos, dificuldades procedimentais e governança

Um fundo demanda custos administrativos significativamente superiores aos de uma holding. Isso porque a administração do mesmo precisa ser executada por uma instituição financeira, a qual tem o encargo de recolher os tributos incidentes em todas as suas operações.

Já a holding demanda tão somente o acompanhamento de um contador, podendo o trabalho administrativo ser realizado por qualquer funcionário ou equipe contratados pelos sócios.

O fundo não tem também as facilidades de uma holding, como possibilidade de distribuição desproporcional de lucros, de entesouramento de resultados, de tributação pelo lucro real em caso de prejuízo momentâneo, dentre outras.

Por fim, em uma holding é possível criar modelos de governança de acordo com a vontade dos sócios através de cláusulas específicas em seus estatutos, vinculação de acordos de acionistas/quotistas, e outras facilidades. Em uma holding é também mais simples a execução do planejamento sucessório: doação de quotas ou ações com ou sem reserva de usufruto, gravação de encargos em ações/quotas, criação de mecanismos diferenciados de voto etc.

Norma anti-elisiva

O art. 2° da Lei n° 9.779/99 determina que se sujeita à tributação aplicável às pessoas jurídicas, o fundo de investimento imobiliário que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de vinte e cinco por cento das quotas do fundo.

Ou seja, o fundo pode ser tributado como uma holding – e ainda ser tributado na distribuição de lucros aos seus quotistas – se os seus recursos estiverem aplicados em imóveis utilizados pelos próprios quotistas do fundo, direta ou indiretamente.

Assim, se o objetivo for deter imóveis utilizados pela empresa operacional do grupo, o fundo não é uma opção; deve-se optar por uma holding.

Reforma do IR

A possível tributação de lucros e dividendos prevista na famigerada reforma do IR (Projeto de Lei 2337/2021) pode mudar um pouco esse cenário, conferindo um pouco mais de vantagens para os fundos.

Isso porque, a considerar o projeto com as inclusões realizadas até a publicação desse artigo (as mudanças são quase que diárias), a holding terá uma diminuição de tributação, mas os seus dividendos passarão a ser tributados em 20%.

Assim, teríamos os mesmos 20% na distribuição de lucros aos quotistas/sócios/acionistas tanto para fundos quanto para holdings, e no caso dessas, o acréscimo da tributação da empresa que ficará na ordem de 11%.

Transformação

Existe previsão legal para um fundo de investimento se transformar em empresa (Art. 50 da Lei n° 4.728/65), mas não o contrário.

Isso significa que a transformação de uma empresa em fundo passará, (i) ou por uma redução de capital com a devolução de imóveis aos sócios, para que esses integralizem as quotas do fundo; (ii) ou pela constituição do fundo pela própria empresa, e em seguida, o seu distrato pagando aos sócios a sua participação no capital com as quotas do fundo.

No primeiro caso acima, incide ITBI duas vezes; no segundo, somente uma. Por outro lado, é preciso verificar a diferença entre o valor de mercado e o valor contábil dos imóveis.

Em caso de sócios pessoas físicas, os artigos 22 e 23 da Lei n° 9.249/95 admitem tanto a integralização de capital por valor de IRPF, quanto a devolução do capital pelo mesmo valor, desprezando-se o valor de mercado.

Contudo, quando a movimentação ocorrer na pessoa jurídica, pode ser que ocorra a tributação do ajuste a valor justo (AVJ – diferença entre o valor contábil e o valor de mercado), dependo da estruturação da operação (Art. 17 da Lei n° 12.973/2014).

Conclusão

Temos dois cenários: o atual, e um hipotético futuro em constante mudança, derivado do malfadado projeto de lei de reforma do IR, o qual sequer sabemos se será aprovado, dado que conseguiu a proeza de desagradar a todos.

No atual cenário, com isenção na distribuição de lucros e dividendos, a holding é a mais indicada na maioria dos casos: seja por viabilidade financeira, seja por questões tributárias.

A holding, como visto, traz ainda facilidades sob o ponto de vista administrativo, sucessório e de governança.

Em um cenário de tributação de dividendos, pode ser que para fins fiscais o fundo faça mais sentido para patrimônios acima de determinado patamar (para valores pequenos, o custo administrativo suplanta o benefício fiscal).

De todo modo, com ou sem reforma do IR, a escolha da melhor estrutura passa por sopesar todos os elementos acima mencionados em conjunto: tributação, sucessão, administração, custo, conveniência, finalidade do patrimônio e objetivo dos seus proprietários.