Revisão de valores de locação em shoppings durante a pandemia

O alto custo da locação em shopping center sempre foi justificado pela grande circulação de pessoas nestes empreendimentos, trazendo ao locatário / lojista uma clientela ‘pronta’. Com isso, sempre foi de praxe a cobrança de aluguel percentual em torno de 7% do faturamento, mas com o pagamento de um aluguel mínimo fixado em contrato, 13º aluguel no mês dezembro, além de condomínio, ‘taxa’ de propaganda, entre outros encargos, em que os valores são geralmente corrigidos pelo IGPM. Isso sem contar que o locatário tem que pagar luvas (CDU), no início da locação.

Mas a pandemia mudou tudo isso… o fechamento dos shoppings gerou faturamento zerado dos seus lojistas. Mesmo após a abertura gradual do comércio, o que se viu foi … shopping vazios, lojas fechadas, faturamento muito menor do que o mesmo período no ano anterior. E a ‘ameaça’ constante de restrição de funcionamento – que acabou acontecendo em algumas cidades brasileiras no mês de março de 2021, tornou muito incerto o cenário futuro.

E toda essa crise trouxe consigo um verdadeiro cabo de guerra entre shoppings e seus lojistas, que acabaram recorrendo ao Judiciário, para tentar reequilibrar os contratos de locação e, em alguns casos, os contratos de CDU (luvas), já que esses contratos foram fortemente atingidos pela pandemia, que nada mais é do que uma força maior, capaz de possibilitar a revisão judicial destes contratos.

Se por um lado a crise atingiu a todos, é coerente que os prejuízos sejam partilhados, o que, por si só, permite a revisão contratual. Só que a briga vai além disso: não há mais a justificativa que permitia os altíssimos encargos destas locações: a clientela de antes não existe mais… e dizem os especialistas que ela foi definitivamente diminuída.

A partir disso, várias decisões passaram a determinar a redução dos custos destas locações no Judiciário, reduzindo o aluguel, condomínio, fundo de propaganda, afastando o 13º aluguel, além de reduzir a cobrança da CDU e alterar o índice de reajuste baseado em IGP, para índices mais próximos dos percentuais da inflação atual.

Sobre os contratos com reajuste pelos índices IGP, tais como o IGPM e IGP-DI, os respectivos percentuais simplesmente triplicaram em relação às medias anuais anteriores, por isso a revisão do índice também passou a ser objeto de discussão, para a substituição por um índice mais condizente com os níveis de inflação atuais.

Essas decisões, em geral, estão determinando uma redução temporária dos encargos, pelo período de duração da pandemia, já que o futuro dos contratos de locação em shopping center ainda está muito incerto. Por isso, o momento ainda é instável para pedidos de revisional de aluguel, já que nestes processos judiciais, a intenção é uma redução definitiva do valor do aluguel até o final do contrato locatício, havendo necessidade de perícia para constatação dos valores de mercado, o que torna o processo muito mais caro e arriscado.

A MSA advogados foi um dos primeiros escritórios a obter judicialmente a redução de aluguel de imóvel não residencial na capital fluminense, cuja decisão continua produzindo efeitos até agora (processo judicial nº 0095580-54.2020.8.19.0001). E continua obtendo decisões favoráveis, inclusive para a redução de CDU, como se vê nas decisões abaixo.
“Assim, concede, este Juízo, parcialmente, a tutela provisória requerida para que sejam reduzidos os aluguéis mínimos, dos meses de abril a maio de 2020, em 50% e dos meses de junho a dezembro de 2020, em 20%, quando comércio, principalmente em shoppings, voltaram à sua normalidade, sem restrições de funcionamento. Quanto aos encargos condominiais, custos de ar-condicionado, de energia elétrica e parcelamento de cessão de direitos de integrar a estrutura do Barra Shopping, pelos mesmos motivos acima, devem ser reduzidos, nas mesmas proporções do aluguel mínimo, mas somente no período de 18/03/20 a 10/06/2020, inclusive os extremos, pois a partir de 11/06/2020, o Barra Shopping voltou a funcionar com todos os serviços relativos ao condomínio em si como limpeza, segurança, ar-condicionado, energia elétrica etc. Concede-se, aos Réus, prazo de 20 dias para implementarem as tutelas concedidas, com a apresentação à Autora de novos boletos de cobrança, na forma acima, corrigidos somente pela UFIR-RJ, sob pena de multa diária de R$500,00, ficando ciente, a Autora, de que, apresentados tais boletos, devem ser pagos de imediato, sob pena de cancelamento da tutela provisória. 3) Diante do comparecimento espontâneo dos Réus, desnecessárias as citações dos mesmos. 4) Intimem-se, os Réus, para ciência e cumprimento da tutela provisória, acima deferida. 5) Intime-se, a Autora, para aditar a Inicial (CPC, art. 303, § 1º, inc. I), em 15 dias.” (processo nº 0032650-55.2020.8.19.0209 – shopping na Barra da Tijuca)

“Daí porque DEFIRO PARCIALMENTE a tutela, para: a) determinar a redução provisória em 50% do valor das cotas de condomínio (encargos comuns) até 03/2021; b) determinar a redução provisória em 70% do valor de fundo de promoção e propaganda até 03/2021; c) determinar a isenção provisória no pagamento do 13º aluguel; Intimem-se as partes, com urgência. Fica a parte ré autorizada a emitir regularmente os boletos, conforme requereu. Providencie o cartório a transferência dos valores de fls. 158/159, na forma em que foi requerida pelos réus às fls. 197. Intime-se a parte autora para eventual aditamento, como pugnou em sua petição. Após, a despeito da petição do index 175, os réus eventualmente terão nova oportunidade de apresentar contestação.” (processo nº 0039180-75.2020.8.19.0209 – shopping na Barra da Tijuca)